매매계약서상 계약금과 특약사항 작성시 유의사항

 매매물건에 대해서 매수인에게 물건을 보여주고 매매의사의 동의를 받은 경우 이제 매수인과 매매하고자 하는 매도인과 매매계약서를 체결해야 합니다.

이처럼 매매계약서나 증여계약서, 근저당권설정계약서, 전세권설정계약서 등은 어느 일방이 하는 것이 아니라 쌍방이 의사가 일치될 때 계약서를 작성하게 되는 것입니다.

매매계약서에 주로 기재되어야 하는 것은 소재지의 정확한 주소와 거래면적, 계약금, 중도금, 잔금의 지급시기, 거래당사자들의 인적사항 등이 기재되며 여기서 유의할 점은 특약사항작성시 공과금은 잔금일 기준으로 정산해야 된다는 사실, 융자를 받은 경우 잔금일 기준으로 은행융자와 관련된 원금과 이자, 조기상환수수료가 발생할 경우 그부분, 말소비용은 매도인이 변제하여야 된 다는 사실(은행 대출금을 매수인이 승계받는 조건이면 달라질 수 있음) 미공시된 권리관계(임야니 토지의 경우 묘자리등)부분도 작성하여야 합니다.

아파트의 경우 처음 분양받은 시점에서 옵션계약은 아파트내부의 시설이 많은 차이가 날수 있습니다. 즉 키폰이나 식기세척기, 김치냉장고, 정수기, 이동식서랍장 등등 이러한 부분에 대하여 총매매금액에 포함여부를 정확하게 기재하고 단독주택의 경우 정원수와 정원석 등의 포함여부도 기재하여야 나중에 법적인 문제를 미리 해결할 수 있는 것입니다.

따라서 이런 경우 매매계약서를 체결할 당시에 아파트의 경우 관련된 모든 부품, 예를들어 옵션, 비옵션 구분없이 전부포함 이라는 문구를 기재하면 나중에 법적분쟁의 상황이 발생되지 않습니다.

계약금은 일반적으로 10%를 기재하시면 되는데 매매계약서에 꼭 10%의 계약금을 집어넣어야 된다 라는 법은 없으므로 경우에 따라서 계약금을 높이는 경우도 있으며 계약금을 낮추는 경우도 있습니다. 이처럼 계약금을 높여서 즉 매매금액의 40%등의 지나치게 높은 경우 계약이행이 되면 아무문제가 없는데 계약서상의 매수인이 계약을 파기할 경우 그40%가 전부 위약금 이냐 하는 문제가 발생하는데 소송을 통하면 40%의 계약금을 지급하였다 하더라도 10%대의 계약금만 지급한 것으로 보고 나머지 금액을 돌려주라 라는 판결이 있습니다. 따라서 너무 지나치게 높은 계약금은 의미가 없을 수도 있으므로 적당하게 계약금을 15%에서 20% 정도로 잡아주는 것이 좋아 보입니다.(예를들면 4억에 아파트를 구입하는데 지금 매수하면 아파트 가격이 더 상승할 가능성과 확실성이 있는 경우 매매계약금을 10%인 4,000만원으로 기재 하는 것 보다는 매매대금의 20%인 8,000만원으로 기재하는 것이 실전에 있어서는 더 유리하게 작용됩니다. 매도인 입장에서 계약을 파기하고 싶어도 생돈8,000만원을 지급하여야 한다는 부담감이 있기 때문입니다.)

이처럼 매매계약서를 작성할 시기에 나의 권리를 최대한 찾기 위하여 꼼꼼하게 계약서를 작성할 필요가 있으며 계약금의 경우에도 때로는 높게 때로는 낮게 기재를 하는 경우가 있음을 알아주시기 바랍니다.

의정부시 공인중개사협회 지회장 전성진