공인중개사 의정부시지회장 전성진

매수인과 임대차계약 체결시 주의점

결혼을 앞둔 예비신혼 A는 신혼살림을 아파트에 차리기로 하였다. 아파트를 전세로 얻기 위하여 모 중개사무소를 방문했다. 그 아파트는 ‘갑’ 소유의 아파트였는데 이미 ‘을’과 매매계약을 체결하여 매수인 ‘을’이 계약금을 지급한 상태였다. 그런데 문제는 전세를 놓고자 하는 것은 매도인 ‘갑’이 아니라 매수인 ‘을’ 이었다 전세를 얻으려는 A는 아직 이 아파트가 매수인 앞으로 소유권이전등기가 행하여지기 전이라 조금 불안하기는 하였지만 전세로 나온 다른 아파트도 없어서 매수인 ‘을’과 계약을 체결하고 계약금을 지급하였다

공인중개사는 이런 경우 어떻게 계약을 체결시키는 것이 좋은가를 고민하다가 일단 중개의뢰를 한 것이 매수인이기 때문에 세입자인 ‘A'에게 사실관계를 설명하고 매수인과의 계약을 체결시킨 것이다

이 경우에 문제가 될 수 있는 것은 당연히 매수인 ‘을’이 매매계약대로 이행이 되어 소유권을 취득할 수 있는가 하는 점이다. 만약 매도인과 매수인 사이에 이행이 종료되기 전에 매매계약이 합의로 해제되거나 어느 일반의 불이행으로 계약이 하제되는 경우에는 결국 매수인이 소유권을 취득할 수 없게 된다

매매계약이 체결된 후에도 사실 계약이 제대로 이행되지 않게 되던 매수인과 전세계약을 체결한 세입자는 곤란한 입장에 놓일 수도 있다.
매수인이 소유권을 취득할 수 없다면 매수인은 전세를 할 수 있는 권한이 없다.

판례도 매도인이 매수인에게 임대할 권한을 주었더라도 당히 매매계약이 해제되면 임대할 권한도 소멸된다고 보고 있다. (대법원 1995.12.12 선고 95다32037판결) 따라서 매수인과 전세계약을 체결한 세입자는 매도인에 대해서는 계약의 유효를 주장할 수 없게 되기 때문이다.

또한 일정한 경우에는 매수인에게 소유권이 이전 되었다가 매도인과의 사이에 매매계약이 무효, 취소, 해제됨으로써 매수인 앞으로 된 소유권이전등기가 말소되는 경우도 있다.

이 경우에는 매수인이 말소등기를 당하기 전에 세입자가 이미 전세잔금까지 지급하고 전세권설정등기를 하거나 입주하여 주택임대차보호법에서 규정하는 대항요건을 구비하였을때는 세입자가 보호될 수 있어 문제는 없다.

그러나 매도인과 매수인 사이의 계약이 해제되는 일은 대개 매수인 앞으로 이행이 종료되기 전에 발행한다.

따라서 사실 A가 안전한 계약을 체결하려면 매수인과 체결하는 것보다는 매도인과 체결하고 계약서에 매수인이 이를 승계하는 것으로 특약한 뒤에 매수인의 동의 또는 확인을 받아두는 것이 좋다.

매수인이 만약 소유권을 취득할 수 없다면 결국 세입자에 대해서는 담보책임을 부담하게 된다

그러나 매도인측에서 해제를 하여 매수인이 소유권을 취득 할 수 없는 경우에는 세입자로서는 직접 매도인에 대한 손해배상을 청구하기는 어렵다.

따라서 매수인의 매매계약서만 믿고 매수인과 전세 또는 임대차계약을 체결하는 것은 문제가 될 수 있다.

공인중개사로서는 매수인으로부터 의뢰를 받은 경우에도 매도인과 계약을 체결하도록 하고 매수인이 이를 승계하는 방향으로 유도하여야 세입자에게 재산상 손해가 발생하지 않을 것이다.

항상 고객의 권리를 보호하는 측면에서 보여야 하겠다.