그린벨트 지역 실태 및 투자전략
김성배 - 의정부신문.방송 고문
의정부지역의 개발제한구역현황으로 총면적이 57.99㎢로서 시 전체면적의 71%를 차지하고 있는 실정으로서 그린벨트 지역은 거주기간에 따라 최대 허용면적이 개발제한구역으로 지정 될 당시 거주자 300㎡, 5년 이상 거주자 232㎡, 기타(5년미만거주) 200㎡ 등으로 달리 적용된다.아울러 주택 등 기존 건축물의 용도 변경 범위도 건축법상 제1.2종 근린생활시설 전부(단란주점, 안마시술소 등은 제외)와 취사용 가스판매장, 세차장, 병원 등으로 넓어진다.
정부는 이번 그린벨트 해제 대상에서 빠진 ‘취락지구’에 대해서는 건축행위를 대폭적으로 완화, 주민들의 재산권 피해를 최소화한다는 방침이다. 그러나 임야·농지 등은 기존 그린벨트 취지에 맞춰 계속해 개발행위를 제한할 예정이라 한다.
건교부는 대규모 그린벨트 해제로 그린벨트 존치지역 주민들의 반발이 거세질 것으로 보고 보완책을 마련, 조만간 발표할 예정이다. 건교부는 그린벨트 지역 내 주택에 대해 건물 높이제한을 완화하고 일부지역에서는 연립주택과 같은 공동주택의 신축도 허용할 방침이다. 건교부는 현행 ３층 이하인 건물 높이를 ４층 이하로 완화해주고 실질적인 증·개축이 가능하도록 연립주택 등 일부 공동주택을 허용해주는 방안을 검토 중이다.
또 현재 40%와 100%로 묶여 있는 건폐율(대지면적 대비 건물 바닥면적)과 용적률(바닥면적 대비 건물 연면적 비율) 상한선도 완화될 가능성이 높다. 건교부가 작년에 취락지구에 한해 건폐율을 확대했지만, 지역주민들이 이 정도로는 증·개축을 해도 수익성이 없다며 규제완화를 요청하고 있다. 건교부는 또 주민들의 생활환경을 개선하기 위한 도로, 상·하수도 건설사업비를 우선적으로 지원하고 특용작물 재배단지·생태농업 진흥단지의 조성도 허용할 방침이다.
그러나 그린벨트 자체를 허물어뜨릴 가능성이 있는 임야지역의 건물신축 등은 계속 제한할 방침이다. 현재 그린벨트 내 주민들은 취락지구에서 주택을 증·개축하고 싶어도 채산성이 맞지 않는다면서 대폭적인 규제완화를 요구하고 있다. 전국 개발제한구역 주민협회는 건물층수 제한 완화, 토지형질 변경 허용면적 확대, 일부 공동주택 건립허용 등을 정부에 요구하고 있다.
그린벨트및 그 해제(취락지구)지구에 대한 투자전략을 몇자 적어본다
그린벨트지구 투자전략
1. 대규모 취락지를 찾아라. - 가장 안전한 투자처는 대규모 취락지다. 정부가 지난 해 기준으로 1000명 이상 거주지역을 우선해제권역으로 발표했기 때문이다.
2. 현장답사는 필수. - 현장을 가지 않은 채 부동산 업자의 말만 듣고 투자하는 경우가 많다. 사전정보를 충분히 섭렵한 후 직접 현장을 들러 해제 대상 지역으로 선정될 것인지를 직접 확인해야 한다.
3. 해제 프리미엄이 반영된 곳은 피하라. - 그린벨트가 풀린다는 얘기는 어제 오늘 일이 아닌 만큼 이미 해제 프리미엄이 반영돼 값이 많이 오른 지역이 많다. 이 지역은 시세 차익을 기대하기 어려울 뿐더러 공영개발이 들어가는 경우 오히려 손해를 보는 수도 있다.
4.환경 좋은 곳을 노려라. - 그린벨트가 풀려도 당장 아파트를 지을 만큼 규제가 완화되는 것은 아니므로 일단 전원형 주택단지를 염두에 두어야 한다. 그러려면 주변 환경이 좋은 곳을 골라야 한다. 또 완전 해제가 안 되더라도 건축규제 완화 등 혜택이 뒤따를 경우 괜찮은 전원주택지로 탈바꿈 될 수 있음을 고려해야 한다.
5. 이왕이면 역세권 교통이 좋아야 한다. - 그중에서도 역세권이 금상첨화다. 서울 지역에서는 지하철이 닿는 역세권 그린벨트를 찾을 수 있다.
6. 전답보다는 주택 개발이 가능하다고 해서 무조건 전답을 사는 것은 금물이다. - 농지는 구입이 어려울 뿐더러 도로에 접하지 않는 곳은 개발 기간이 장기화될 수 있다. 따라서 기존 주택이나 지목이 대지인 곳을 고르는 것이 안전 하다. 처분도 쉽고 직접 사용하기도 편리하다.
7. 활용가능성을 살펴라. - 자본이 달려 개발 가능한 땅을 사기 어렵다면 투자 2순위로서 활용가능성이 높은 임야를 골라라. 나무를 심거나 가족 휴양지로 꾸며 입구에 음식점이나 휴게소를 열 수 있다. 특용 작물 재배지로도 활용 가능하다.
8. 브로커를 조심하라. - 일부 지역에서는 그린벨트만을 노리는 브로커가 등장해 음성적인 거래를 부추기는 것으로 알려졌다. 이들은 대개 확정 안된 사실을 호도해 땅 매입을 권유한다. 해당 지자체를 직접 방문해 개발 가능성을 살펴야 한다.
9. 매입시기를 조절하라. - 정부가 강력한 투기단속대책을 발표한 만큼 실수요자라도 괜한 오해를 살 수 있다. 전답이나 임야를 무리하게 구입했다가는 세무조사를 받기 십상이다. 가격도 과다하게 지급할 수 있다. 미리 땅 을 확보해두기 보다는 한 박자 늦춰 필요한 만큼만 떳떳하게 구입하는 것도 지혜다.
